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商铺量价齐井喷 2010是商业地产走向盛世的关键
http://hb.QQ.com  2010年04月15日12:08   楚天金报    评论0

去年,武汉市全年商铺卖出14318套,为武汉历史商铺卖得最多的一年。今年三月以来,武汉二手商铺市场交易出现“量价齐井喷状况,铺面租金、转让费纷纷上扬”。

业内人士认为,如果2009年可以称作武汉商业地产元年的话,那么进入2010年,江城商业地产会有怎样的发展趋势和动向?投资者又应当注意哪些方面的问题?在本报与腾讯·大楚网联手推出“创富2010·武汉商铺投资节”之际,记者也就这些商业地产市场高关注度问题,对大楚房产研究院院长吴卫东进行了专访。

商业地产缘何空前火爆

吴卫东表示,之所以从去年开始商业地产投资出现空前火爆,与住宅投资年收益率在下降有关。近年来,由于三级市场供应较为充足,武汉市的租金水平发展平稳,未有较大的提升,但与此同时房价却在持续上涨,汉口中心区楼盘均价过万已是常见现象,这使住宅投资的租金收益在下降。因此,在这种情况下,一些追逐投资高收益率的投资者,就从住宅投资领域转向了虽然风险更大,但投资收益也更高的商业地产领域。而这些投资者也十分看好2012年—2014年后,城市轨道交通发展对商业地产带来的利好。

新的大型项目在躲猫猫?

2009年,菱角湖万达广场、地一大道(武汉)等大体量商业地产项目甫一入市,即被抢购,开盘一个火爆一个。不过在这股热潮之后,刚进入2010年的商业地产市场有些沉闷,一大原因即是目前尚无新的大型项目入市,有投资者问,难道它们也在“躲猫猫”?

对此吴卫东表示,继去年出现大的放量后,目前处在平静期是正常的。此外,大型商业启动后的大型主力店招商环节尤为关键,项目开发周期一般较长,所以市场上出现“空窗期”也并不奇怪。而吴卫东预计,继2009年后,2010年—2014年间,商业地产会有两次较大规模的集中放量。

外延发展和专业化是未来趋势

吴卫东认为,目前中心城区已无更多的土地进行大型商业项目的开发,人均商业面积已经趋于饱和。而随着人口逐步向中心城区以外迁移,和城市化进程的发展,与住宅开发类似,武汉商业地产将有外延式发展的趋势,随之形成的将是武汉商圈多中心局面的形成。据了解,2010年开建或建成的大型商业地产项目大多位于中环线附近,在虎年首次土地拍卖中,以远郊区地块为主,10宗地块中有6块商业用地,并均远离中心城区。

除了外延式发展外,专业化是江城商业地产发展的另一趋势。吴卫东认为,专业市场的发展依托于城市的辐射能力,随着跨区域高铁网的搭建,以及轻轨、地铁等城市轨道交通的发展,武汉在物流方面的能力在逐步增强,城市地位在提高,这都给专业市场的发展提供了动力。不过他也提醒投资者,专业市场是更为狭小的需求和市场范畴,投资前须对该行业非常熟悉。

投资者要做好各项评估准备

在商业地产走向火爆之际,吴卫东也提醒投资者,切不可看到有人排队买铺就去盲目跟风,基于商业地产较大的风险性,投资者购买商业地产前,要做好各项评估准备。

吴卫东认为,首先,投资者需要对自己的风险承担能力有很清楚的估量,“假定自己挣不到钱,想想自己是否可以承担投资失败的后果。”

评估准备中也包括对意向商业地产项目的评估。吴卫东告诉记者,投资者可以从开发商、项目未来运营团队、投资收益率几个方面出发对商业项目进行评估,同时,还要根据现有商铺出租率对未来的出租率进行估算。此外,对该项目所处区域今后几年内的城市规划、人口变化等都要有所了解。“‘你不理财,财不理你’,投资商铺功课一定要做足。”吴卫东总结说。(楚天金报)

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