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专业与否都来投资房产 商业地产将扮演更多角色
http://hb.QQ.com  2010年04月15日17:07   楚天金报    评论0

专业与否都来投资房产 商业地产将扮演更多角色

武汉菱角湖广场夜景(资料图片)

在通胀预期的大背景下,在住宅市场遭遇宏观调控之痛时,商业地产市场,将扮演更多的角色:普通投资者希望实现“卖家”梦想,专业投资客希望做长线保值,而房企则希望借助这个市场实现战略转型……

那么今年的商业地产投资前景几何?

一个普通人“一铺养三代”的梦想

记者的朋友小何,多年来一直有个梦想,就是拥有一套商铺。作为一个土生土长的武汉人,她对于武汉商业的热爱根深蒂固,以至于已经是财务人员的她,仍旧喜欢逛街时四处留意有无商铺出售或转租。她不止一次告诉记者,希望这两年多攒点钱,准备卖掉手中的一套小面积的住宅,再买一个铺子,“到时候我要么当房东,要么当老板娘,商铺就是我的传家宝了。”小何喜滋滋地告诉记者。

武汉人对于商铺投资的热情令人惊叹。在汉正街做了多年生意的沈女士,春节前打过几次电话,跟记者聊起商铺投资。生意小有所成的沈女士,准备跟黄陂的姐姐一起,在香港路一个项目购买产权式商铺。她介绍,有了商铺,自己心里就像有了底一样。老是租别人的门面做生意,心里一直不踏实。

去年商业地产的旺盛,就是由无数像小何和沈女士这样的人推动的。

他们之中,大手笔的人就选择市中心商业综合体的旺铺,凭借开发商的品牌和后期运营能力,他们相信稳赚不赔;资金有限的,则转战社区商铺或者近郊一些专业市场,希望“守得云开见月明”,等待市场做大做强。

另外,房价飙升,放大了住宅投资的风险,投资人纷纷转向商铺,商业地产一时供不应求,为求一铺,不少人豪掷千万。

一个个巨头的商业地产转型

与住宅市场不断受政策调控不同,商业地产在2010年上半年将受到政策的持续鼓励。保险资金将可以直接投资商业地产,就是最大利好。

而几大一线地产商的最新言行,正在导出商业地产后繁荣时代的来临。

曾割弃商业地产的万科在去年11月,又高调宣布把这一块肉捡回来。

金地集团董事长凌克是从住宅地产到商业地产再到地产服务的“地产推进版图”来看商业地产,在他看来,中国现在已经进入到第二个阶段,中国房地产企业从2010年开始重心会向商业地产开发转移。

金地集团明确表示,在2010年第一期投入20个亿进行商业地产开发。金地集团总裁张华纲表示,2010年如果不融资,金地全年的总体投资规模预计为100亿元,这样看来,商业地产占了五分之一,金地对商业地产的重视可见一斑。

实际上,此前四五年中,万达、保利、中海、富力、雅居乐等多路巨头也纷纷大举进军商业地产。

住宅地产和商业地产相当于房地产两只脚。但明显的是,2009年以前,住宅地产远远把商业地产甩在了后面,其原因在于,前者主要由流动性刺激,后者则需要由经济复苏推动。随着经济走出低谷,商业地产在今春已露出见底回升的苗头。

而这一波大势中,更多企业选择的是自持物业与销售相结合。

而且在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下,未来商业地产开发将呈现普遍向二三线城市蔓延的趋势,土地市场中综合型商业用地将成为开发商角逐的重点。比如万达、华侨城等巨头,已经基本实现了一线城市的战略布局,开始大规模谋划二三线城市的开发。

而在二三线城市,这些巨头的号召力令人吃惊。自去年4月,万达以12.03亿元拿下新华西路地块时起,在它周围的楼盘都或主动或被动地有所变化。这一点在价格上体现得尤为充分,被开发商所乐意。据了解,自武汉菱角湖万达广场商铺开售后,不仅周围楼盘住宅产品价格大幅上升,而且区域周边楼盘的社区商铺与二手商铺交易价格也在不断攀升。而在全国楼市,凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商也纷纷开始抄底商业地产。据报道估计,“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。这似乎都在昭示着一个信号:商业地产越来越受到关注,商住倒挂现象即将消失,商业地产的春天似乎真的来临。

一个投资渠道的变革

经济学家钟朋荣上周在汉表示,目前我国已经存在通货膨胀,更多人对通胀预期的上升会带来房产市场投资需求,而产业经营环境差、证券市场不健全等因素,推动人们向房地产市场转移,而商业地产则是新兴的投资品。

早在2009年8月,就有业内人士预测,未来5年内,武汉将成为商业地产投资最热门的城市;同期搜房网一项调查显示,对于“未来5年武汉将成为全国最热门的商业地产投资旺地”,61.9%的网友表示认同;对于“年终奖发放后,是否会选择投资商业地产”,53.38%的网友表示“会”。

鉴于住宅市场正处于波动期,多数投资人把目光转向了商铺。买下商铺后,投资人多数选择当“甩手掌柜”,由物业公司统一“包租”,自己拿红利。“房价不断上涨,投资住宅的风险性加大。与之相比,选择总价合理、收益稳定的商铺,更能确保稳妥升值。”很多淘商铺者这样说。事实上,为“方便”投资者,很多商铺的面积都只有20平方米左右。

业内人士提醒,与住宅开发不同的是,商业地产需要长远规划和人气积聚,而目前很多零售类商业地产项目,体量都很大,招商方式也差不多,有的还缺乏运营大型商业地产项目的经验,后期能否正常运转尚有疑问,投资人需要综合考虑。

戴德梁行武汉分公司冯波认为,“商业地产的火爆是伴随住宅市场发展到一定程度的产物。”目前武汉专业市场和城市综合体正集中推盘,团体客和大户购买的比例正在加大,显示其对武汉商业发展信心充足。而中指院华中分院首席分析师李国政则认为,随着数个商业地产项目的推出,商业地产开发企业的品质比拼也将同步展开,由于商业地产对于投资者而言属于增值购买,所以投资者会对项目开发企业更为看重。

另一业内人士则认为“商业地产,先是商业,再是地产”,不是任何一个开发商都有实力打造大的商业项目,好的业态加上专业的招商团队和运营团队,才会成就一个好的商业地产项目,“2010年对于市场参与者而言既是机遇,但同样也是挑战。”

一个投资小贴士

与新项目火爆伴随而来的是,一些老铺面炒作严重。一些投资者租到商铺短期经营后再转手,赚取转让费,并一再抬高租金。市场上已经出现了部分二级商圈的租金高于江汉路等商圈租金的现象。业内人士认为,新商业项目的火爆,让一些投资客已经提前将盈利空间“注水”。

从新项目来看,春节以后,武汉众多商业地产项目多数还“按兵不动”。不过,随着一些项目前期陆续要开业面市,今年的竞争将更加激烈。

而对于如今市中心部分楼盘附带的社区商铺高昂的售价,不少投资者也开始给自己算一笔“回报账”,大多数社区商铺销售完毕后均不包租,这对很多商铺投资者来说无疑是个坏消息,投资者无法获知自己购铺的真实回报率,仅凭销售人员的一面之词和许下的承诺显然无法说服投资者。

“一些社区商铺的售价卖得跟商业综合体的价格相似了,而这些铺面的租金是无法支撑购铺价格的。”不少投资者预计未来一段时间武汉商铺价格会有一定波动,“现在铺面价格如果稳定一段时间还能够有一些盈利空间,但如果再以高速上涨的话就会出现泡沫。”

业内人士建议,2010年的武汉商业地产市场将出现一个又一个“巨无霸”,投资者傍着这些巨无霸去投资则是王道。如果是无法售后包租的社区商铺,则投资前的市场考察和回报率计算尤为重要。

另外,有专家认为,事实上商铺价格与住宅价格没有任何关联性,影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量,所以商铺投资者切勿相信目前商铺价格与住宅倒挂的销售噱头。(楚天金报)

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