2017年中国楼市迎新一轮降温周期 继续回落

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年四季度北京全市二手住宅网签量总计为58398套,环比2016年三季度下降25.6%,降幅超过四分之一。除北京外,受四季度楼市调控政策全面收紧的影响,全国重点一二线城市的二手房市场交易量都出现下滑,房价止涨企稳。2016年四季度,也将成为中国楼市新一轮降温周期的开始。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示:纵观2009年至今的季度交易量数据,北京二手住宅市场经历了明显的3次高点:2009年四季度创纪录的90563套,2013年一季度的73464套,2016年三季度的78526套。以这三次高点为节点,从2009年到2016年,以北京二手住宅市场为例,大概经历了三次较大的“升温—降温”周期和六个较为明显的市场阶段,而每个阶段交易量的走势与楼市政策的变化密切相关。

2009年1季度—2009年4季度:交易量井喷

2008年9月份开始,国家出台了一系列支持房地产的政策,除了应对金融危机的四万亿救市外,还有下调购买普通住房契税税率、营业税5改2、暂免个人买卖印花税和土地增值税、降低购房首付比和个贷利率等等利好政策出台。受2008年四季度一系列利好政策的影响,2009年全国楼市持续升温,北京二手市场交易量自2009年开始也迅速升温,一季度交易量由2008年四季度的13185套激增至36704套,二季度再跳至64460套,虽然2009年下半年开始,楼市政策开始逐步收紧,但是在市场惯性的影响下,四季度交易量再次突破9万套,整个市场热度空前。

2010年1季度-2011年1季度:政策收紧 交易量下滑

2009年下半年开始,国家开始逐步收紧楼市政策,营业税2改5,“国四条”出台;进入2010年,调控进一步加码,全国46个城市陆续出台限购措施,二套首付比例和利率持续提高,全国楼市开始降温,北京二手住宅交易量也于2010年一季度到2011年一季度大幅回落,单季度整体交易量降至4-6万套的水平。

2011年2季度-2012年1季度:政策加码 交易量再度下滑

进入2011年,楼市政策进一步收紧,1月26日“新国八条”出炉,房产税试点改革随后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级,限购城市进一步增多,各项调控在2011年不断细化和落实,全国楼市进一步降温。从2011年二季度到2012年一季度,北京二手住宅的交易量也再度下滑,单季度交易量降至2万-3万套的水平。

2012年2季度-2013年1季度 :货币政策放松交易量回升

进入2012年,虽然全国楼市调控依旧从紧,但政策未再大幅加码,除北上广深外,大部分城市还对政策实施了微调,以刺激市场需求。此外,自2011年12月5日央行下调金融机构人民币存款准备金率开始,货币政策开始放松,2012年多次降准降息。受此影响,全国楼市出现回温迹象。北京二手住宅的季度交易量也回到了4万套以上,并在2013年三季度单季交易量突破7万套。

2013年2季度-2015年1季度:政策从紧交易量整体低迷

事实上,自2012年下半年楼市全国楼市回暖起,政府就又开始收紧楼市调控。2013年2月20日,“新国五条”出台,楼市政策再次加码收紧,随后,北京、上海、广州、深圳、杭州等城市的调控细则出台,全国楼市降温。北京二手住宅单季度交易量也持续下滑,再次回到2~3万套的水平。

在此期间,楼市一度十分低迷,北京二手住宅单季度交易量在2014年二季度甚至只有2万出头。在此情况下,不少城市开始解除限购,2014年9月30日央行还为限贷松绑,楼市政策出现放松信号,市场也因此有所回温。2014年四季度、2015年1季度北京二手房交易量回升到3万套以上,但市场整体依旧低迷,回温有限。

2015年2季度-2016年3季度:政策持续利好 交易量爆发

以2015年330新政为起点,国家连续出台多项楼市利好政策,央行也连续降准降息,全国楼市出现明显回温。2015年二季度,北京二手住宅交易量直接从一季度的3万余套跳至5万余套;进入2016年,北京二手住宅交易量再上一层楼,单季度交易量突破7万套,二季度虽有下滑,但3季度再次上升并逼近8万套。

2016年四季度:政策大幅收紧 交易量回落

以2016年北京930新政为标志,2016年四季度全国再次掀起楼市调控风暴。北京二手房交易量也应声而落,四季度回落到了6万套以下。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,中国房地产市场走势受政策因素的影响非常大,根据过往的政策周期来看,本轮楼市调控收紧的周期如果从2016年9月份开始算起的话,预计将持续至2019年。2016年四季度,包括北京在内的,全国多个重点一二线城市二手房交易量已经开始出现明显回落,这也将成为中国楼市新一轮降温周期的开始。

胡景晖预计,2017年中国重点一二线城市的二手房交易量还将继续回落,以北京为例,2009~2015年,北京二手住宅年度交易量均值在17万套左右,考虑到近些年北京二手住宅市场规模的增加,20万套将是年度交易量的平均值,在政策调控的影响下,2017年、2018年的交易量或将向这个平均值回归。不过,2016年的大爆发中,北京二手住宅交易量超出均值达7万余套,2017年骤降五成的可能性不大,因此,2017年、2018年成交量将更大概率在15万套至20万套之间振荡。

2017年中国楼市迎新一轮降温周期 继续回落

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