一面繁华一面宁静 2018年宜昌楼市土地篇

宜昌房产腾讯大楚网鲜于2019-01-08 17:45
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2018年,宜昌土地市场经历了从“激进”到“佛系”的市场转变。上半年宜昌土拍市场火热,多家全国品牌房企“开疆拓土”,碧桂园、万科连续多处拿地实现布局遍地开花。各个新兴版块迅速崛起,房企争相抢地现象不断上演,高溢价率惹人关注。下半年土拍市场降温明显,受政策调控和资金制约等方面影响,房企拿地更加谨慎。地王难出,低价成交频现,土地市场趋于理性。

热闹与低调并存

随着宜昌城市骨架不断扩大,城市面貌日新月异,棚户区改造稳步迈进,土地供应数量和需求不断增加。

据统计,2018年全年土地供应92宗,供应面积4033908.81平方米;2018年全年土地成交共84宗,总成交面积3815926.73平方米。整体上来看,18年上半年土拍市场惹人关注,下半年却低调不少。

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2018上半年与下半年土地成交情况对比图

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2018上半年与下半年住宅、商住用地成交情况对比图

18年上半年继承了17年火热的状态,上半年土拍市场亮点颇多,土地拍卖热情是一浪高过一浪。上半年住宅、商住用地共成交11宗,成交面积691227.42平方米,成交金额570527.5万元。而下半年住宅、商住用地共成交17宗,成交面积1099700.55平方米,成交金额455880万元。下半年无论是从成交数量还是面积来看都要比上半年多,但是上半年的成交金额却比下半年多出114647.5万元,可想而知上半年土拍市场有多火热。

上半年的两块高溢价率的“地王”让土拍市场不断成为关注焦点。3月16日,宜土网挂(2018)2号被福星惠誉公司以总价113600万元成功摘得,折合该地块的楼面价为4707元/㎡,土地溢价率273.6%。5月25日,夷陵区郭家湾夷G[2018]11号地块被万科以2.37亿元摘得,楼面价4623元/,溢价率65.5%,成为了夷陵区的新地王。

而下半年土拍市场无论是从起拍价还是最高限价上,相比2018年上半年,地价明显下降了不少,原来的热度早已不再。下半年在强有力调控政策压力下,多家房企竞争的现象也已不在。另外不少房企受资金等多方面影响,拿地也变得更加谨慎且理性,这些原因都导致下半年土地市场的低迷。

大户与金主

从区域上来看18年土地成交集中在夷陵区、猇亭区和高新区,其中夷陵区成交数量位居第一。而18年住宅、商住用地成交则集中在夷陵区、伍家岗区和高新区。从成交数量来看夷陵区位居榜首,高新区位居第二,夷陵区一跃成为了“土拍大户”。但从成交面积和金额来看伍家岗区却双双领先,夷陵区紧跟其后。

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2018年宜昌土地成交性质占比图

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2108各大区域住宅、商住用地成交情况对比图

我们一般从土地市场上来看,一个片区的发展在于房企扎堆争夺的地方未来肯定会有大发展。

夷陵区12宗地块里有8宗地块地址为东城试验区,这个区域便是之前多家房企掀起争夺大战之地。从最早进驻的恒大名都到万科理想城再到保利·罗兰香谷,每一次拿地都掀起一阵拿地热潮。18年的联投·银河公园,再到万科第二块地块的高楼面价和高溢价率再次让人们把视线集中在这里。多家房企的进驻,再加上多项城市基础设施的建设,使得这里将会发展成为置业热门地。

伍家岗区虽然18年仅成交4宗,但是它的成交面积和金额却遥遥领先。伍家岗区拿地数量虽然没有继承17年“大户”风范,但无论是从高溢价率还是高楼面价都无不彰显出它的地位和价值。由于近几年伍家岗房企的陆续进入和不断刷新的楼面价,一举让伍家岗跃升为置业热地,掀起一股拿地狂潮。而不断完工的城市基础建设和利好的政策,让伍家岗区成为置业胜地。

虽说2018年上半年火热,下半年较平淡。但是整体上看来18年的土地市场已不复往昔的热潮,逐渐回归理性。在强有力调控政策压力下,多家房企竞争的现象也已不在,受资金等多方面影响,预计2019年房企在宜昌拿地会变得更加谨慎且理性。

附2018宜昌土地市场供应及成交表

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表1

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表2

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表3

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表4

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表5

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表6

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表7

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表8

注:以上所有土地数据来源于宜昌国土资源局、夷陵区国土局,仅供参考。

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