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10月23日 财政部贾康:房产税一年内推出 首套房免征

房产税推出已经是“按月计算”,目前离最终时间不会超出一年。试点城市一定会在一线城市中产生,北京、上海、广州都有可能。但现有信息表明,房地产税不会向“第一套房”征收。

9月29日 房产税改革试点将加快推进 逐步扩大到全国

中国政府网9月29日发布消息称,房产税改革试点将加快推进,并逐步扩大到全国。流传较广的版本是,房产税按照房子评估价的0.8%,每年征收,首套房在免征范围以内。也有说法是房产税按照房子评估价的0.3%~0.4%征收。

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A方案是“老人老办法”,即在新的房产税没出台前买的房子都不征税;B方案则是新房和老房都征税,第一套和第二套人均70平方米以下不征,但人均70平方米以上及第三套以上的,不管是新房还是老房都要征。

据一位接近上海决策层的人士6月8日向《中国经营报》透露:为推进房产税并获得国务院同意,上海准备了五套方案,而不是外界所说的两套方案。“上海在房产税上已下足了工夫,不达目的誓不罢休。”上述人士还透露,上海已经考虑了房产税的执行办法:“采取申报制。”

北京市已经开始对商务办公楼、商业地产等非住宅类房产开征房产税,每年缴纳房产税税额为:以房产原值一次性减除30%为计征余值,税率为1.2%。而住宅类房产暂无征收房产税计划。北京成为首个向非经营性房产征收物业税的地区。

6月2日,网上突然出现了有关上海试点房产税办法的部分细节,其中包括房价的核定、税率以及征税办法。这位网友在网上论坛留言称,上海试点的征收房产保有税将实行先征后退的原则,退税办法按照人头定量退税,每人退税额不超过1800元/年。而退税的大致原则为:保一套住房,抑制二套,打压三套,并对别墅等高档房通过课税来缩小贫富差距。

14点27分,杨红旭的一条新微博更为惊人,“最新消息,将要出台的细则包括房产税”。杨红旭再次对新浪乐居表示,该消息来源需要保密,对于最受关注的房产税,他表示将不对存量房征收。另有消息称,房产税将依照1998年的房产税暂行条例,将对人均面积超标的家庭视为进行住宅经营,对其征收以0.8%起征的房产税。

不过,外界热闹的议论并没有改变有关部门研究房产税的进程,《华夏时报》记者从知情人士处了解到,有关部委针对修订房产税的研究已经进入倒计时,其中,国税总局正在做的是培训人员学习对房产进行评估等工作。

在5月14日,针对市场争论不休的上海开征住房保有税的问题,上海市分管金融工作的副市长屠光绍首度回应,称上海市房地产调控细则和房产税出台的相关工作正在进行中。在此之前,上海市房管局与市工商联住宅产业商会中数家地产商的会议已传出,房产税或将推迟至下半年出台。

国家发改委产业研究所所长助理黄汉权5月17日则对《华夏时报》记者明确表态:“房产税至少三年内不会出台。”这为青岛、北京、深圳等地方楼市调控细则为什么均没有涉及房产税做出了注解。“根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,要把征税范围扩大到住宅,那就涉及到修改《暂行条例》,地方政府是没有权力的。”黄汉权认为这是房产税无法逾越的法律难题。
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今年1月,国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国十一条”)提出:要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念,这一表述被外界认为是房产税即将开征的标志。

4月6日,财政部公布2010年工作要点,具体包括九个方面三十七项重点。其中关键包括将继续实施积极的财政政策,着力调整国民收入分配格局,推进财税制度改革,优化财政支出结构,完善房产税制度。

国家发改委发布的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,透露了出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革的改革思路。正如潘石屹在微博中说, 房产税谣言许多次,辟谣许多次,这才是正式的官方消息。

从3月28日到4月2日,新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论,连续六天播发评论,抨击高房价。而《人民日报》近日也以“追问中国楼市·民生三问”为题,展开房地产市场的系列分析和报道。央视在这周的新闻联播里,罕见地播出了一条美国物业税的新闻。

房地产业十二五规划建议稿完成,“赞同开征房产持有环节税”,支持开征房产税。但建议稿牵头人朱中一认为,在开征房产持有环节税的同时,还应降低流转环节的税收。

中国贫富差距拉大,根据世界银行公布的数据显示,中国居民收入的基尼系数已由改革开放前的0.16上升到目前的0.47,不仅超过了国际上 0.4的警戒线,也超过了发达国家的水平。由于部分群体隐性福利的存在,有专家认为,实际上这种收入差距还要更大。“房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争,调节收入分配”。

国税总局继5月26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》后,又于6月3日发布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》(以下简称《通知》),要求各地须对目前的预征率进行调整。

发改委数据显示,36个大中城市5月份新建商品房集中成交价为8479元/平方米,环比上涨0.81%,涨幅比上月回落2.65个百分点。国家统计局此前发布的1-5月份全国房地产运行数据显示,5月70个大中城市房价环比上涨0.2%,涨幅比4月份下降1.2个百分点。
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  2010年9月份,全国八成城市成交面积环比上涨,平均涨幅超40%;十大重点城市中,除上海成交小幅下跌外,其他城市成交面积全线上涨。9月份全国多数城市成交环比上涨主要原因:第一、金九银十是楼市的传统旺季,开发商推盘力度加大;第二、调控影响逐渐远去,购房者信心逐渐恢复。但随着9月底中央调控政策再度密集出台,预计银十将难再现。

  9 月下旬,国家有关部门相继出台了涉及房地产市场土地环节、交易信贷、税收环节以及保障性住房等供给环节的多个政策,这也是继今年4 月17 日楼市首轮宏观调控之后的第二轮调控。十一黄金周期间,深圳、厦门、上海等地相继出台调控细则,政策力度空前。

  目前调控方向集中在以下几个方面,一是限定居民家庭购房套数;二是停止发放三套及以上房贷;三是调整住房交易环节契税;四是切实增加住房有效供给;五是查处少买炒卖哄抬房价。

2010年9月 全国典型城市商品住宅成交量表 资料来源:CRIC

  9月成交量 9月成交量 环比增幅 环比增幅
城市? 套数 面积 套数 面积
上海 14273 131.31 89.05% 87%
南京 5868 59.39 72.94% 75.42%
杭州 7680 80.6 68.31% 54.66%
北京 11481 126.14 74.27% 58.94%
天津 8911 95 38.01% 33.27%
武汉 12901 127.72 25.92% 32.62%
成都 / 102.25 / 40.96%
重庆 28353 259.47 35.31% 38.26%
深圳 5830 53.35 82.13% 83.55%
广州 11634 118.37 78.74% 72.26%

2010年9月 全国典型城市商品住宅成交面积涨幅排名 资料来源:CRIC

9月成交量 9月成交量 环比增幅 环比增幅
成交面积涨幅排序 城市 套数 面积 套数 面积
1 扬州 1805 21.9 156.39% 157.32%
2 宁波 3900 38.76 80.81% 114.40%
3 上海 14273 131.31 89.05% 87.00%
4 深圳(商品房) 5830 53.35 82.13% 83.55%
5 兰州 1351 13.85 91.63% 80.43%
6 南京 5868 59.39 72.94% 75.42%
7 广州 11634 118.37 78.74% 72.26%
8 苏州(商品房) 8129 87.39 61.16% 70.52%
9 青岛 8370 81.39 62.78% 61.92%
10 北京 11481 126.14 74.27% 58.94%

传说中的目标 降20%可能是底线

上海房产政策不会像外界传的那样严厉,目标是在2010年底之前,让上海房价在现有基础上下跌20%左右。

  “得到消息了,年底前上海房价肯定要跌,但最多跌20%。”对媒体说出这个"利空"消息时,上海一家中型房地产企业的董事长王城一副如释重负的表情。连月来,上海房产税新政迟迟不出台,让开发商、投资客群体对楼市走向的判断,都处于一片“混乱”之中。 新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,目前,开发商群体得到的消息与上述说法最为接近,不同之处在于,“我们听到的说法是,价格下降15%到 20%,20%更像是一个底线。”

房产税的意义

有利于稳定房地产市场预期
有利于稳定房地产市场预期

与交易环节一次征收不同的是,房产税只要持有,就需每年征收。这就要求市场购买者必须考虑今后持有房产的长期成本,结合自身的经济条件合理决策,有助于形成理性的需求。中国投资者钟爱房地产还有许多其他原因,尤其是他们目前从银行储蓄获得的实际回报率为负值。但要降低房地产投机的吸引力,房产税还有一段路要走。

有利于弥补地方政府的长期财政不足
有利于弥补地方政府的长期财政不足

过对存量房征收房产税,可以在不增加土地资源的情况下,形成地方政府稳定的财政收入来源。据统计,2008年我国的住房存量为124亿平方米,按照当年房价计算的价值约为45.3万亿元。假定30%适用于房产税,税率为1%,则可增加财政收入约1359亿元。房产税还将增加地方政府的压力,让他们的支出变得更加透明,因为地方政府可能将不得不向房屋所有人报告他们是如何使用这笔资金的。

有利于社会公平和资源节约
有利于社会公平和资源节约

我国收入分配的差距越来越大,房地产市场也体现得尤为明显,而房价上涨又进一步拉大了贫富差距。征收房产税一方面可以调节财富分配,实现社会公平;另一方面土地和房产也是重要的社会资源,征收可以促使高收入者减少房地产的需求,实现社会资源的节约。

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  从2003年物业税的改革思路最先提出,到今年房产税的加速落地,期间试点的传闻不断,“关于房产保有环节征税的研究”已经在漫长的准备期里走过了7年时间。

  从2003年物业税的改革思路首先提出以来,我国在房地产的税收调控方面一直是传闻不断,涉及的部门也越来越多。一直到今年,思路从物业税框架转为房产税框架,这项工作已经变成五部委联合了。

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所谓的物业税开征的范围实际上是评税试点不是开征内容,市场把它扩大化理解了。04年国税总局 和财政部选定了六个省市进行试点,包括北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏,07年又增加了四 个省市,包括河南省、安徽、福建和天津。模拟试点五年以后,从这些试点省市里面,增加了其他 的省,选择了北京、重庆、南京、深圳、杭州、青岛、丹东这几个城市,在税收还没有出台的情况 下,先把技术用在二手房交易的契税、营业税征收上去,这个准备以后在交易环节的评估和征管技 术稍做调整,就可以到保有环节的征收上去。

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关于物业税,财政部曾有过一个解释:物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。这就意味着,过去一次性征收的各种税费,变身为一种针对不动产的税,在房产保有期内每年进行征收。

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众所周知,政府部门想开征物业保有税已经很多年了,但迟迟没有开征的一个重要原因是有法理上的障碍。因为国外土地私有,物业税是针对房产和地产共同征收。而在我国,土地国有,业主虽然买了房,但只对房屋有所有权,对房子下面的土地则没有所有权,既然没有所有权,那么又谈何征税呢?此外,业主购房时,事实上已经承担了土地出让金,也就是说,国家在土地上的收益,业主已经一次性支付。政府再要征收物业税,显然就是重复征税了。

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中央财经大学税务学院副院长刘桓说,目前公众对于房产税存在一定误解, “都以为是一个新税种,其实一直都有,主要是针对城镇经营性房屋,如商业住宅、居民出租的自有房屋。这一次讨论的范围是要不要扩大到个人非经营性住宅”。刘桓认为,之所以目前提出房产税,而不是以前一直热议的物业税,是因为物业税为全新税种,其通过程序会非常复杂,而房产税是已有税种,只需要对其征收的范围和内容进行一些调整,“绕开立法程序,可以使其更为快速的出台。”

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因为涉及比较庞杂,涉及的部门比较多,2003年中央决定开征物业税的时候,早期是由财政部和国税总局来负责的;05年9月份加入了国家发改委和住房城乡建设部;今年5月份又增加了国土资源部。增加这五个部门的原因,财政部门负责税制;税务部门主要负责税收征管;发改委制定住房政策;住房和城乡建设部主要负责的住房的建设、住房数据信息还有一些评估方面的内容;国土资源部掌握了土地基础信息。房产税的征收必需这些部门同时进行才能推下去,过去早期单靠财税部门是很难成形的。 关于房产税的开征问题,或者由全国人大通过的法律来规定,或者由国务院根据人大法律的授权来制定行政法规予以规定。

财政部拟修订《房地产税暂行条例》
财政部拟修订《房地产税暂行条例》

接近决策层的权威人士表示,在财政部近期的议事日程上,既没有物业税,也没有“房地产特别消费税”,但他同时透露,已经存在多年的《房地产税暂行条例》已经开始着手研究修订,其中可能将包含增加非自住住房保有环节税负的相关内容。具体思路为,对个人拥有多套非自住房特别是高档大户型住房取消房产免征优惠,按适当税率征税。至于修订工作何时结束并最终出台,尚属悬念。

国税总局:普通住宅不征房产税试点方案仍在讨论
国税总局:普通住宅不征房产税试点方案仍在讨论

国家税务总局一位权威人士近日透露,有关部门确实已经收到重庆、上海等城市房产税收方案,但目前仍处于讨论阶段,暂时还没有时间表。据该人士介绍,目前这些城市上报的房产税扩征方案,主要针对高档住宅和多套住房,暂时不会对普通住宅征税,“不会让普通老百姓增加税负。”而出台房产税方案要考虑的问题也很多,不仅要考虑政策出台后的调控效果有多大,也要考虑方案是否合理,征税成本是否过高。

发改委将出台资源税改革方案 逐步推进房产税改革
发改委将出台资源税改革方案 逐步推进房产税改革

国家发改委31日发布的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,透露了出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革的改革思路。 此次发布的通知,“房产税”这一说法正式被官方提及。虽然有了“准生证”,但“预产期”依然含糊不明。通知称,要“逐步推进房产税改革”。不过,有知情人士表示,事实上,相关部门一直在抓紧研究修订房产税,目前房产税在操作上已经问题不大了。

住建部全国调研房价 摸底国十条调控效果
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5月19日,住建部房地产监管司司长沈建忠一行到厦门调研房地产市场情况,并组织召开了“华东六省一市房地产工作座谈会”。福建、江苏、浙江、上海等地方房产管理部门负责人均参加了会议。据了解,该会议旨在了解上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西等与会省市贯彻落实国务院10号文件情况,通过华东六省一市及时了解当前房地产市场动态、了解稳定房价等工作的在各地的开展情况。

国土部摸底土地招拍挂改革试点 政策差别化
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日前,国土部召集全国的15个城市土地储备中心负责人参与“创新房地产用地有偿使用方式暨完善土地招拍挂制度专题研讨会”,进行经验交流。一位参加上述会议的地方土地储备中心负责人介绍,此次会议可以看作国土部对地方试点改革土地“招拍挂”制度的一次调研。据参加了会议的中国社科院城市发展与环境研究中心副主任魏后凯透露,差别化政策已经成为土地“招拍挂”制度改革的核心。

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  我们知道无论是信贷政策、土地政策和行政手段,该出的措施都出台了,相比之下税收政策仍然还处在打雷没下雨,隐而没发的状态。房产税为什么迟迟没有出来?隐而不发,原因很多。

  第一点:房产税和信贷政策、土地政策、行政手段相比,它很明显是一个长期性的政策手段。信贷政策也好,土地政策手段也好,无论是它出台还是退出,相对来说比较容易,比较简单实现。房产税一旦开征,要退回去和取消不存在这样的可能性;第二点:房产税涉及面广,影响范围广,应该说有很强的杀伤力,对于投机、投资性需求,对于不合理的需求有很强的杀伤力; 第三点:房产税的开征,它会关系到很多,可以说千家万户都受影响,涉及到的人群非常广泛,特别是涉及到利益关系的调整,财政的再次分配,它影响到未来财富再次分配,特别是目前社会中主流人群,中产阶层他们未来财富状况,未来财富走向,会产生深刻影响。 从这几个角度来讲,可以了解为什么房产税为什么一波多折,政府部门为什么这么多的犹豫,为什么要谨慎对待。

要考虑房产税的主要目标
要考虑房产税的主要目标

很多人将房产税的主要目标定位于控制房价,并以此作为是否应该实行房产税的主要依据。事实上,影响房价的因素是多方面的,只有通过土地、税收、信贷、监管等多种政策的合力,才能达到控制当前房价过快增长的效果。

房产税应纳税额如何确定
房产税应纳税额如何确定

包括:纳税主体是个人还是家庭;不同年限、不同类型房屋的税基、税率如何确定,是“新老划断”仅对新增住房,还是“一刀切”对所有房产均征收房产税;按面积征收还是房产总价征收,若按房产总价,是以房产原值还是市场评估价来定。

关于房产税税负的转嫁
关于房产税税负的转嫁

税负的转嫁是有条件的,和交易环节税收不同,房地产持有时的市场环境和转让时的市场环境并不一定相同,税负的转嫁效应也并不确定。即使在市场环境相同的情况下,理性的买方也会考虑到未来的房产税持有成本,导致现行房价的降低,从而抵消卖方的税负转移。

税收以何种方式征管
税收以何种方式征管

由于调整后的房产税涉及的个人非经营性房产属于私有财产,涉及范围广,实际征收起来难度较大。在我国,个人所得税是一个成熟税种,年收入12万元以上实行主动申报制,但是从目前来看,靠个人申报征收效果并不好。现在开征持有环节的房产税也同样面临这样的问题。

关于房产税的时机选择
关于房产税的时机选择

当前我国的房地产市场是既患寡,又患不均,这些矛盾已经到了不得不解决的程度。特别是房地产新政中已明确提出要加快研究制定相关税收政策,市场对房产税的预期十分强烈,如果不能及时推出,会引起人们对新政效果的怀疑,导致市场反弹,使得未来房地产调控成本更高,难度更大。

扩征房产税面临甄别征收对象等难题

房产税扩征至住宅领域要变成现实,还面临区分“房产”与“地产”、改革房产会计评估制度以及有效甄别征税对象等问题。房产税扩征后的征缴对象,应当是人均居住面积大幅“超标”的家庭,这包括拥有多套住宅或超大面积住宅的家庭。而实现有效甄别房产税的征税对象,无疑是一项浩大的基础信息工程......

他山之石 国外这样征税

  • 香港:租金收入需要缴纳物业税,税率为15%。
  • 新加坡:自住房产物业税率4%,其他类型税率是10%。
  • 日本:固定资产税的标准税率为14%。
  • 韩国税率:第二套房产为50%,而第三套房产为60%。
  • 美国:各州不动产税率不同,大约平均1%到3%。
  • 德国:不动产税根据评估价值的1%-1.5%征收。
  • 法国:每年按3%的公平市场价值纳税。
  • 瑞典:为不动产税务评估价值的0.5-1%。
  • 意大利:按照税务评估价值的0.4%-0.7%。
  • 西班牙:一般低于市场价值的50%,税率在3%。
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  • 董藩:国务院或地方政府开征房产税均涉嫌违法
  • 房产税的确属于地方税种,但地方税只是“属于地方固定财政收入,由地方管理和使用的税种”,其设立的权限却不在地方政府。
  • 刘植荣:论房产税的合法性
  • 《房产税暂行条例》是国务院颁布的行政法规性文件,不需要经过人大,国务院对这个暂行条例进行修改,删除“个人所有非营业用的房产免纳房产税”后,房产税按面积征收立即有了法律依据。
  • 朱大鸣:上海市政府收房产税究竟违不违法
  • 上海房地产税会不会流产,这在之前我早就论述过,因为地方政府盲目开征房产税在法理上行不通,更不用说这些税种会给中国社会搅得非常不安宁。
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巴曙松
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在房地产交易环节,由于房屋征收标准、产权界定、价值评估、征管成本等各种原因,物业税当前征收条件还不成熟。

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杨乐渝
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国外广泛采用的物业税,有一个大前提,是土地私有化,但我们的土地是国有的,基础不一样。现阶段讨论的房产税是“房产持有税”。

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秋风
秋风

这会导致非常的混乱局面。在房产拥有数额的认定上是有一定难度的,甚至导致一些认为逃避税制而假离婚、假分家的情况。

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钟伟
钟伟

如果征收,只能使居民拿得更少,不利于居民财产性收入的增加。同时,使分配结构更恶化。即使富人多交了税,也未增加穷人的财产性收入。

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陈雪根
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只要房地产市场有投资需求,征税无非是羊毛出在羊身上,无非是在房价基础上,再加一笔税钱,结果很可能助长房价。

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陈志武
陈志武

地方政府用任何的名义征收房产税等,都非常危险。地方政府增加新的税种的权力,会使之后给整个社会和私人财产带来的伤害达到新的高度。

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潘石屹
潘石屹

税收应该有公开透明的讨论,各阶层都有发表自己意见的机会。应该通过立法程序解决,不是说做了就做了。

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李文杰
李文杰

持有成本的增加会造成短期内房源增加,供求关系发生变化,房价会下调,另一方面,投资人把税收转嫁给承租人或买房人,反而导致房价或租金上涨。

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