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关于2009年宏观调控政策对2010年楼市影响
http://hb.QQ.com  2010年01月21日17:08   腾讯·大楚网    评论0

德思勤桂汉玮:09年楼市波澜壮阔,年初的小阳春行情持续,12月约20天内出台五个调控政策,侧面说明了楼市大好形势。作为市场第一线,我们所代理的项目无论是热点区域还是偏远地区,来访客户量增多,成交量明显上升,地产商整体比较乐观。09年末的宏观调控政策明显指向房地产结构调整,主要针对上游开发商。从目前情况来看,中心城区现存的盘量不大,在不动银根的基础上,武汉楼市可能会有波动,但波动的影响还不是很明显。

金地置业聂应群:一个月之内,国家出台了六个房地产政策,说明了国家对于房地产高度关注。我个人认为,决定房地产价格走势的首要因素还是供求关系。武汉2010年的供求关系仍相对平稳,上半年供求关系比较紧张,特别是中心城区,下半年土地将有大量上市。房价如按照正常的市场规律,应该是向上的趋势。

第二因素是国家的宏观调控。2010年整个房地产市场是保增长、调结构。在此趋势下,国家给出了一个较为宽松的货币政策,释放出保增长,控速度的信号。

再次就是房地产结构:买房是投资,还是自住。中央密切关注房地产发展态势,10年“两会”后会再定一个基调。政府干预的不确定性决定了10年房地产市场具有不确定性。

我个人觉得2010年上半年出现大幅波动的可能性不大,下半年的形势要看国家调控的力度。年底很多开发商不断推房,就是由市场不确定性因素导致的。如果10年上半年房价涨幅正常,国家政策就不会太密集,否则国家会出重拳打压。武汉对于政策的敏感度远低于一线城市,基本滞后三到六个月。

大家顾问徐丹:从12月底调控政策的密集性和力度可以看出,政府希望房地产稳定。09年武汉楼市的活跃程度超过了预期,在全国处于前列,成交量增幅在几个重点城市中排第二位。

从武汉近几年的发展来看,中部九省通衢的地位已经回归。高铁等利好会给武汉带来一些机会,可以冲抵政策带来的影响。

其次,市场的流动性,包括资本的流动性和客户的流动性也在发生一些变化。贫富分化加大,有钱人找不到很好的投资渠道,投资股市如同坐过山车,而随着城市发展房地产对于他们来说可以对冲通胀。中央提到加大城镇化建设,这对房地产发展也是一个很好的支撑。所以政策对武汉楼市有影响,但影响有限。

关于武汉人口红利、城市经济发展、地铁推动力

聚星石英:人口红利主要是讲国家劳动年龄人口占我国人口的比例。目前由于抚养率低等原因,我国正处于人口红利较好的时期。特别是80后,往往是四个老人、六个老人、八个老人负担一个80后的小家庭。按照国际标准,劳动人口增长率下降15年后,才趋于下降趋势。国家出台了一些政策,包括教育、金融、社会保障、对农村人口的保障性福利等,随着城市化进程的加大和劳动力培训的增多,很多措施都保证了人口红利,并使人口红利持续增长。据有关数据统计,我国的人口红利将在20年内保持增长速度。从这个角度来说,人口红利还没有被透支。

德思勤石晶晶:楼市的变化跟整个社会保障体系相关联。房子是非常特殊的产品,政策和人口红利对行业影响非常大。

从09年楼市成交和价格走势来看,房地产作为一个龙头行业刺激了经济复苏。2010年开端,政策有所调整,政府希望新的开发商拿地政策、货币政策及二手房政策对上涨的势头起到很好的调节。

房地产好像一个烫手山芋。从现实情况来看,刚性需求人口红利是存在的。我个人认为,在未来十到二十年会一直存在。供应和需求没有太大的关联。从业内角度来看,所有的政策和迷盲都不会影响房地产的发展势头。这么大的行业绝不会一蹴而就。

朗坤行李纪青:国外很多城市,从销售到租房转型用了几十年时间,中国才经历十来年,销售潜力还很大。现在谈论房地产只能说是一种波动。随着高铁利好的释放,加上轻轨、地铁、外环、高架的发展,武汉至少在五年左右时间内会发展得非常好。

80后正是结婚的年龄,买房是结婚的前提。正是中国人的传统观念导致房价不断攀升。消费者和开发商都关心涨价的话题。开发商希望利润最大化,消费者则希望房子能增值。年底很多单位个人分红比较多。我个人认为,武汉明年房价涨的可能性非常大。

武汉08年GDP 约3900亿,09年GDP达4500亿,预计10年GDP要超过5000亿,上升速度十分惊人。而GDP的增长很大一部分是来自土地价值的增长。就中国的刚性需求而言,随着农村城镇化进程的推进,农民不断向城市涌进,对住房的需求将会非常大,而一个传统家庭往往不止一套房子。很多在广州、上海、北京的武汉人由于当地房价太高也考虑回武汉买房。在世界经济停摆的情况下,中国一直保持GDP百分之八的增长率,我们应该对10年的房地产充满信心。

目前武汉市商铺有没有投资价值,成熟商铺、未成熟的商铺、社区商铺、地铁商铺,哪一种更具有投资价值?

大家顾问徐丹:现在的确越来越多的人开始关注商铺,他们会在买品牌住房和品牌商铺间犹豫。武汉有着良好的商业根基,如80年代汉正街小作坊的私营业主很大一部分都很有闲钱。投资更多的是看规划,看投资潜力。武汉的轨道交通正铺天盖地的建设中,正如轻轨一期沿线楼盘大幅增值一样,其沿线商铺的升值潜力也很不错。

从我自己操盘项目来看,新商铺面世后的价格很容易超过周边商铺的平均水平。住宅和商业相辅相成,一旦商业氛围形成,它的价值增长会超出我们的想象。网友在投资商铺时,要考虑后续的投资收益,考虑商业成熟度,还要考虑商业布局能否增值,产品是否信得过,区域是否被认同等。另外,网友还需对自己明确定位,了解自己适合消费什么样的产品,这也是很关键的。

易居中国黄娓娓:武汉商铺最大的特点是格局非常散,造成了投资的难度。哪个商圈会崛起,哪个商圈会成为过去时,区域能不能成长,我们需要去辨别;商铺是租是买,是自己做还是转给别人做,我们需要去思考。武汉中心的多极化发展决定了投资商铺要谨慎。我个人认为投资住宅比商铺好一些。如果投资商铺,我个人会选择租赁,选择一个好的业态,回报率会大一些。至于社区商铺,由于难以成为区域的商业中心,我不太会考虑。

思锐汪喜青:一个合格的商铺投资者必须具有风险意识。选择商铺,一看地域,二看开发商。

商铺投资者具有流动性,世界城抢在万达前一天卖给了一些大的投资者,还有小部分散户。大批没有买到的散户买了万达。

投资房子要看地段和关注度。投资商铺要看资金密集程度。网友们若想投资社区商铺可以晚上去看,如果灯火通明,街上有人走路,基本靠谱。

从我们的经验来看,投资商铺的回报率远远大于投资住宅的回报率。从全国的平均水平来看,投资住宅的回报率约为3%,投资商铺的回报率约为8%-20%。

武汉商铺的投资趋势才刚刚开始,落后于北京、上海、广州等一线城市。在世界城步行街建成之前,武汉很多开发商还没有尝试商业投资,现在万达在武汉各区布点,表明商铺的投资黄金期已到来。

成功运作商业项目的关键在于,一:如何吸引顾客进来,二:如何把消费者留住。武昌到汉口的地铁打通,解决了武昌到汉口交通拥堵问题,必定会吸引投资者进来,沿线商业将会很有潜力。上海地铁商铺采用的是租赁的形式,租金回报率非常高。

德思勤石晶晶:武汉的免费公共自行车调度点,在管理上也实行了租赁制,管理人员可以租用这个小空间卖报纸、烟酒。由此看来,商铺面积不在大小,只要有其存在价值就会有市场空间。

德思勤桂汉玮:由于变量多、区域性强,社区商业的回报率开发商很难把握。即使社区不适合做商业,也会因为规划上的规定而勉强建起商铺。

商业为资本投资打开了渠道。像万达这样的品牌商业地产开发商,靠规模、地段、产品理念升级来吸引客户。其他开发商在尝试商业地产时,会学习品牌商的运营模式,学习成熟的商业形态,招主力店后再做散铺。

武汉由于两江三岸的地理格局,必将导致商业呈现多中心。目前各个区都有大体量的商业形态,需要像我们这样的专业机构一起来运作,提升各商业的市场成熟度。

[责任编辑:wyhbhouse]

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