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最严厉"二套房政策出台" 理财师为您见招拆招

2010年06月09日12:59中国经济周刊我要评论(0)
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6月4日,住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的严厉政策。除却投机客和投资客,那些普通购房者也受到了政策的制约,从而引发一系列楼市新乱象,不免令人忐忑。因此,如何节省贷款利息也成了目前房贷族最关心的问题。

理财师见招拆招

卖房后再购新房算首套

根据相关规定,如购房者之前买过一套房,为了改善居住条件将第一套房出售转让后再行买第二套房,只要从银行征信系统里能查到第一套房的贷款记录,再贷款买房,算二套。

据悉,针对以上规定,部分银行采取了相对灵活的做法,即使有银行贷款记录,只要购房者能向银行证明第一套房产已不在家庭成员名下,同时有证明显示该套房已经出售转让给其他人,该购房者再贷款买房,算第一套。如果非本地户籍购房者首次置业,但无法提供一年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明,是否就只能按二套房标准执行房贷?有关银行界人士表示,目前部分银行的做法是,只要客户东莞本地银行账户有超过一年的流水账记录,证明其收入有足够的供款能力,该客户申请贷款算作第一套。

减少房贷支出

用“存抵贷”冲抵增加的还贷利息

除了在平时开源节流外,利用好银行推出的“存抵贷”产品,所获取的利息可以抵充增加的还贷利息。“存抵贷”产品就是把暂时不用的余钱充分利用起来,达到以息养息的方式省钱。目前各大银行都有类似产品。在兴业银行绍兴分行,有一种与还贷款账户联系的理财产品。这种产品只能与房贷产品联合起来使用。比如股票空仓时只能获取活期利息,如果能与还贷款账户联系起来,开通按揭理财户口,闲置的资金存入按揭理财账户,只要账户余额超过5万元,银行将按照比例计算理财收益goodfeel,5万元中大概有2万元能够获得5%左右的利息。相关理财师介绍,“存抵贷”本质上是一个理财产品,是指对客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分(大多数银行设定为5万元),按照一定比例视为提前还贷;换言之,该部分资金可以获得相当于贷款利率的收益。

尽量使用公积金贷款

对于首套房使用商业贷款,想购买二套房的购房者,使用公积金贷款无疑可省下不少利息。房贷新政实施后,二套房首付必须五成,利率最低上浮10%。公积金贷款的优势显露无疑。公积金贷款作为一种福利性购房贷款,目前尚没有政策变化。不仅仍可首付三成,更可享受3.87%的公积金利率,比7折利率还低。我市住房公积金管理中心相关人士提醒,公积金贷款上限为50万元,且能够使用两次,放贷时间较长,如果房价过高,购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。

变等额本息为等额本金

等额本息还款法在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出;等额本金还款法是在还贷期限内校友录,以并不固定的数目每月还贷。也就是说,虽然每年每月还贷本金保持不变,但每年每月利息则会由多到少不断变化。两种方法产生的每月还款额不同,如原先采用等额本息每月固定还款5399元,改成等额本金,还款压力有所增加,第一个月还款6986元,以后每月减少10多元,最后一个月的还款额为2789元。前者每期还款金额相同,但所需偿还总利息相对较多;后者前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,所需偿还总利息相对较少。(中国经济周刊)

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