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买二手房成被告 当心躺着中枪

2012年06月30日08:37扬子晚报[微博]罗双江 朱道海我要评论(0)
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二手房的情况远比新房要复杂,其中的交易陷阱多、法律风险大。对此本版的两位“躺着也中枪”的买房人应该是最深有体会的。这第一位交了房款入住后,收到法院传票,被勒令立即搬出,把房子交给所谓的“债主”;这第二位则是被曾经带他看房的中介告上法庭,讨要“跳单”的中介费。虽然最后两人都“涉险过关”,只是惊出一身冷汗,但其中付出的时间和精力也是很“可观”的。因此,买房前多做些功课、多学些攻略是非常必要的。

案例 1

买房后突然冒出个“债主”来讨房

2010年9月18日,南京市秦淮区检察院收到一封求助信,写信人常某称如果这次检察院不管,他们一家将从此失去安身之处。

原来,常某是外地人,为了子女能在南京上学,2007年2月,他和妻子通过中介公司,拿出21万元积蓄向陈某买了一套房屋,这套房子属于陈某拆迁安置的经济适用房。根据规定,房屋的产权证到2009年8月才能取得,常某、中介公司及陈某三方共同约定,由常某先行付清全部房款后搬进入住,房产过户则等到陈某取得产权证后进行。

2010年1月23日,常某忽然接到法院的一纸诉状,素不相识的任某将他告上法庭。原告任某称,2009年9月16日已取得了此套房屋的所有权,发现常某一家住在房屋内,故诉至法院要求常某归还此房。常某出庭应诉时发现,原告任某取得这套房屋,是因为他于2008年12月底借款16万元给陈某,因陈某到期未归还借款,任某于2009年7月诉至法院要求陈某还款,庭审时双方达成调解协议,因陈某没有按照调解协议的约定按期还款,任某申请强制执行,双方在法院执行中又达成调解协议,陈某愿以自己名下的这套房屋抵16万元欠款,法院作出执行裁定,将此套房屋过户至任某名下。

任某据此取得产权证后,随即起诉要求常某一家即刻搬出,常某出示了之前与陈某的买卖合同后,法院认为常某居住在该房屋内并不是非法占有,驳回了原告任某的诉讼请求。任某提起上诉,二审法院以事实不清发回原审法院重审。官司打到这个份上,常某害怕重审后一旦败诉,自己一辈子的积蓄就此打了水漂,于是向秦淮区检察院写了一封求助信。

“我们在调卷审查了案件卷宗后,发现一个重大疑点,涉案房屋2009年已价值40余万元,而陈某却只以16万元抵偿对任某的借款,明显不合常理。”承办此案的秦淮区检察院检察官陈钢这样分析。于是,承办人员立即找来陈某一问究竟,没想到陈某却称根本不认识任某,借钱一事更是无从谈起,至于出庭应诉、达成调解之类的诉讼活动自己则从未经历过。

承办人员更加深了怀疑,既然陈某对整件事都不知晓,那当时法院开庭后,庭上出示的借款协议、授权委托书等诉讼材料上陈某的签名又是怎么回事?陈某的回答更出乎承办人员的意料,“这些证明材料和诉讼文书上的签名都不是我自己签的”。承办人员为了证实陈某的说法,立刻将所有诉讼材料送至南京市检察院进行物证鉴定,结果发现不仅陈某的签名非本人笔迹,任某签名也非本人笔迹。

承办人员找到任某,经任某回忆:2008年年底,他想买房子,曾向亲友打听行情,直到2009年8月,熟人文某向他推荐了这套房屋,并说能低出市场价十余万元,大概24万元能拿下,任某以为捡了个大便宜,随即通过文某支付了24万元购房款。

承办人员找到文某,文某最终道出了事情的原委:2008年年底,陈某的儿子小陈分三次向他借了24万元,到期后小陈没有如约归还,一直拖到2009年5月,文某发现小陈家有一套非自住性拆迁安置房马上要领房产证,就向小陈提出将该房抵作借款,小陈答复说房子已于2007年卖给常某,但产权还未过户。

“产权未过户”,这给了小陈和文某“运作”空间。他们四处打听,了解到可通过诉讼获得法院的裁判文书,从而对抗之前与常某的购房协议,小陈、文某商议必须找个“下家”充当购房人,于是联系上了朋友任某,说此房可按24万元的“超低价”购得。之后,他们伪造了一份陈某向任某借款到期不还的欠条,同时为了少付房产的过户税款,他们把24万元改成了16万元。接着,他们找来另一朋友作为诉讼代理人,伪造了陈某、任某的授权委托书及签名,炮制了一场借款纠纷的假官司。

2011年8月26日,秦淮区检察院向这起“借款纠纷案”的原审法院发出了再审检察建议书,法院采纳建议并再审,2012年2月3日撤销原判并且执行回转,涉案房屋的产权证仍回到陈某名下,同时任某向小陈、文某索回了买房款。该案虽然已结,但常某房屋权属纠纷还未了,为充分化解矛盾,秦淮区检察院启动了支持起诉程序,支持常某提起诉讼,要求陈某依合同办理房屋产权过户。在秦淮区检察院的协助下,促使双方达成了调解协议,由常某补偿陈某部分钱款,陈某为常某办理过户手续。

案例二:

一套房两个中介挂牌价差十万

卖高价的中介被买家抛弃,起诉房主“跳单”被驳回

明星经常会“撞衫”,而中介手里的房源也经常会“撞房”。南京溧水市民郝女士就遇上了这样的事情,她看中的一套房源,在两个中介都挂了牌,第一个中介带她看过之后,她在另一家中介也看到了这处房源,而且挂牌价格低了近10万元。她的家人通过后一家中介买了房,结果,前一家中介大为恼火,认为郝女士不讲诚信拿他们开涮,状告郝女士要求赔偿中介费等万余元。溧水法院审理后认为,郝女士的行为并非不讲诚信,也不构成违约,判决驳回中介的无理要求。

2010年1月22日,郝敏与柳云开办的奥丽中介签了份委托书,约定由奥丽中介为郝敏介绍推荐合适房源,如果郝敏看房满意,必须经过奥丽居间,才能订立房屋买卖合同,如果合同订立成功,郝敏按成交价的1.4%支付中介费给奥丽中介。此外,经奥丽中介联系看房后,郝敏及其亲朋好友不得与卖房人私下交易,如果郝敏违背上述约定,除了要支付中介费外,还须承担应付中介费20%的违约金、滞纳金,以及中介方因此产生的律师费等相关损失。委托书签订后,柳云带郝敏实地察看了一处房源,郝敏看了之后心里暗自满意,但嘴上什么都没说,只是问了下价格。柳云告诉郝敏说,该房挂牌出售价为70万元。

看了这处房源后,郝敏决定将其作为首选,但仍决定到别的中介转悠转悠,防止万一这处房子买不成,也好有备选的,同时也进一步了解一下同级别房屋的行情。这一转悠,让郝敏发现了问题。在另一家富玛中介,郝敏竟然也看到了这处房屋在挂牌销售,郝敏不动声色地与中介老板聊了起来。中介老板告诉她,房子是房主自己挂到他这里委托销售的,可以带她去看看。为了确定是同一处房屋,郝敏又跟着富玛的老板去看了一下房子,发现果然是同一处房屋,而富玛老板的报价只有61万出头。“幸亏多看看,要不然就当冤大头了。”郝敏心中暗自庆幸。

卖高价的中介被抛弃后起诉买主跳单

几天后,郝敏经富玛中介介绍,见到了这处房屋的产权人费杰宏,双方订立了房屋买卖合同。合同中约定,郝敏以613800元购买这处房屋,并按房屋总价款的1.2%支付中介费。因为郝敏丈夫祁龙的信用状况好些,考虑到方便贷款,便由祁龙与费杰宏于同日重新签了买卖合同。当年3月9日,房屋过户给了祁龙,富玛中介则在交易成功后收取了中介费5800元。与此同时,奥丽中介的老板柳云久等郝敏无音信,便决定联系其他买主,不想,他在联系费杰宏后得知,房子已经卖掉了,而买房人正是郝敏的老公。了解情况后,柳云顿时气不打一处来,遂要郝敏承担违约责任,但郝敏根本不理他。

柳云要钱要不到,便于去年6月委托律师把郝敏告上法庭,称双方签订了委托书,郝敏的家人绕开奥丽中介与房主交易,属于违约行为,请求依法判决郝敏支付中介费等在内的费用合计15406元。诉讼中,柳云又变更诉讼请求,要求按郝敏的实际交易价格613800元为基数计算各种费用。对此,郝敏嗤之以鼻。“房子又不是你独家销售的,人家房主在好几个中介都挂牌了,我有权根据各中介的挂牌出售情况进行选择,你凭什么来主张这个主张那个?再说了,你挂牌价格比人家高了近十万块,我的选择合情合理合法,你有什么权利挑剔?”

法院认为中介无理判决驳回

郝敏还认为,自己和柳云签订的购房委托书,其实质是一个看房协议书,其中第四条约定,柳云带自己察看房源后,到底是否继续委托奥丽中介作为居间人进行房屋买卖合同,决定权完全在自己,自己愿意委托就委托,不愿意委托的话,双方的权利义务到此就全部结束了,“看房也不是白看的,我付了10块钱的报酬呢。”郝敏称,奥丽中介在双方根本没有签订过居间合同的情况下,却来主张什么合同违约责任,既没有事实依据,也没有法律依据。

溧水法院审理后认为,房屋原产权人费杰宏并非仅向奥丽中介提供了出售信息,郝敏经富玛中介居间与费杰宏订立买卖合同,不属于私下交易。奥丽中介与郝敏签订委托购房书后,并未最终促成购房合同的成立,不得要求郝敏支付报酬。所以,判决驳回柳云对郝敏的诉讼请求。

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