武汉一小区花112万公共维修金!业主却不知情

荆楚网2019-11-29 10:39

原标题:惊呆!武汉一小区花掉112万元公共维修基金!业主却不知情,还说…

近日,武汉凯旋名邸小区的业主反映

在业主不知情的情况下

小区公共维修基金被动用了多次

截至目前

已经花掉了112万多元

公共维修基金被动用112万

业主表示:不知情

事情要说到两个月前,凯旋名邸小区收到一纸消防安全限期改正通知书:小区内消防设施、器材存在较大隐患。

小区物业武汉纽宾凯物业服务有限公司负责人汪俊鸿表示,由于整改所需的资金较大,小区物业提出申请动用公共维修基金。“我们跟业委会进行沟通,就是想动用公共维修基金进行消防整改。当时业委会也提出来,必须小区三分之二的业主同意。

这纸通知书可谓一石激起千层浪,立即引发了业主们对公共维修基金的关注。

有业主到房管部门查询,竟然发现小区的公共维修基金之前已经动用了112万多元,但自己却并不知情。

业主代表戴先生:“先前动用了100多万,我们业主都不知道,这回是消防整改要动用维修基金,又要用100多万,小区整个的维修基金本来也就只有几百万,难道一下子都要花完?”

业主委员会回应:

已在公告栏告知 有些业主没看到

根据规定,公共维修基金的所有权属于小区全体业主。如果想要使用这笔资金,必须获得多数业主的同意。只有紧急情况才不需要征求业主的意见,如电梯故障危及人身安全、屋顶、外墙面发生渗漏等特殊紧急情况,但也必须进行公示。

那么凯旋名邸小区物业公司动用公共维修基金,是否征求过多数业主的意见呢?

凯旋名邸小区业主委员会主任方萍坦言,小区多次动用公共维修基金的情况属实,共有112万。由于种种原因,当时没有召开业主大会,但每一次都在小区里的公告栏进行了公示。

“都在小区公告栏里有粘贴,告知全体业主,并且公示期都在15天以上,你们记者也可以看到,我们电脑里都保存有照片,这些我们都必须公示。”方萍说,业委会是按照流程办理的,可能是有些业主比较忙,没有注意到,或者没有认真看。

“这么重要的公示为何不在小区业主的QQ群、微信群发布呢?”面对记者的询问,方萍答复:“没有哪个规定要求业委会必须在手机平台里发布,只需要在小区内公示就可以了,按照规章流程做到位就可以了,多余的我们做了反而带来麻烦。

业主代表杨女士:“我在小区住了好多年了,物业公司做了好多事,只告知了业委会,而业委会的现状就是跟我们群众脱离了,也没有沟通,物业做的一些决定我们大部分业主都是不知情。”

小区停车费、广告费到底有多少?

公共收益去哪了?

根据上周凯旋名邸小区物业公布的公共收益收支情况公示表,2018年度,小区的广告收益78779元,场地租赁收益有17275元,停车收益为96313元。对于小区停车收益一年仅9万多元,小区业主普遍不认同。

一业主表示:“数一数小区停了多少辆车?300辆是绝对有的,一辆车一个月收费260元,绝对不止这点收入呀!”

小区物业武汉纽宾凯物业服务有限公司负责人汪俊鸿对此的解释是,停车收益是要除开186个公共规划车位,按每个车位每月收费260元,再除掉管理费、税金,剩下的才属于公共收益。

双方各执一词,不少业主认为,这个小区停车收益真的该好好审计一番。另外,小区公共收益到底由谁管理?这些公共收益又到哪去了呢?凯旋名邸小区业主委员会主任方萍表示:公共收益一直是由物业公司代管的。

物业公司负责人汪俊鸿则回应说,公共收益全部用于支出小区公用设施设备维修、改造,弥补物业服务费的不足,对外支出的每一项费用都有明细。

据了解,凯旋名邸小区住户有1400户,物业服务费是1.8元/平方。可是小区物业2018年的公共收益收支情况公示表显示:物业公司历年结转余额负债达到140万多元。

业主代表戴先生就纳闷了:亏了100多万,物业公司还做什么呢?难道做事还贴钱进来?物业公司进来这么多年,从来都没有公布过公共收益,这个事情要彻查。

小区公共收益主要来自于哪?

小区公共收益不能是一本糊涂账,凯旋名邸小区物业在定期公示的同时,还应该把这账目明细解释清楚,让业主们明明白白。

湖北省物业服务和管理协会副会长郑新汉表示,目前来看,小区公共收益主要来源广告收益、场地租赁、停车收费等三大块。

对于小区的公共收益,首先要存入业委会单独的帐户中,并每半年至少公示一次,以示监督。

公共收益的主要用途:一、补充专项维修基金;二、按照业主大会的决定使用,例如用于业主委员会的正常开支和其他公共部位的设施设备维修。

上海邦信阳中建中汇(武汉)律师事务所罗胜律师表示,根据《湖北省物业服务收费管理办法》,物业无权擅自处置小区公共收益,应当经相关业主、业主大会同意。物业擅自主张用于维修设施或补充维修资金,属于违规行为。

对于小区公共收益这一部分,目前物权法规定很明确,利用公共区域产生的收益属于全体业主所有,一般是由业委会代表全体业主行使权利,物业公司和业委会都没有权利去侵占这一部分的收益。

公共维修基金怎么使用才合规?

根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》,开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位,使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。

申请程序:

业主委员会将维修项目及预算在小区公示

经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意

向区房产局提出申请

申请通过后,划拨预算总额的80%费用

工程竣工后,再与业主大会据实结算,按户分摊

湖北省物业服务和管理协会副会长、秘书长郑新汉也对此作了详细解读:

公共维修基金又叫房屋养老金或者是大修资金,收费标准一般为房屋房款的2%-3%。

关于房屋公共维修基金提取的范围,是有原则性的规定,公共维修基金必须用于小区的公共设备设施。比如,电梯、墙体脱落、景观、消防系统、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等等,这个基金拿去做别的就是不行的。

Q:小区物业服务一般包含哪些内容?

A: 小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

根据《物业管理条例》第二条的规定,物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

一般而言,物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

Q:一般的物业公司可以为任何小区服务吗?

A:不可以,看等级。物业公司分三个等级,一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目,二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目,三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。

Q:预交物业费有没有法律上的依据?

A:按照规定,物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的,预收期不得超过6个月,对此,若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件,可以拒交。

Q:业主有权审查物业管理企业的收支吗?

A:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

Q:房屋有质量问题,业主能拒交物业费吗?

A:在物业管理法律关系中,业主应该向物业管理公司给付物业费,业主是债务人,物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中,业主是债权人,开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。

Q:交房后一直未装修,是否应交纳物业费?

A:在物业公司书面通知业主交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。

最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

Q:不交物业费,物业公司有权停水停电吗?

A:供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业公司不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。在物业管理合同中,约定在业主欠缴物业费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于涉他条款,依据合同相对性原则,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下,如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失,供水供电公司也可以向物业公司索赔。

Q:物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

A:不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

Q:不能罚款,怎么惩治不守公德的业主?

A:物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。

同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。

Q:业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

A:这个事情得分情况讨论。

《物业管理条例》第四十七条,“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”

但是,保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。

Q:住在底层的业主还要交电梯费吗?

A:高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下,应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。

一栋住宅,按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。

自然,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

Q:业主没在家,物业应该帮忙代收快递吗?

A:一般情况下,如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用,物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹,那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务,假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏,那么代签人就需要承担相应责任。

Q:小区的车位所有权到底属于谁?

A:《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

“《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

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